Ο κλάδος ακινήτων 4 τρισ. δολαρίων ξεπερνά φέτος τον S&P 500. Ήρθε η ώρα να επαναφέρετε τα REITs στο χαρτοφυλάκιό σας;

Όταν το αμερικανικό Κογκρέσο δημιούργησε το 1960 τη δομή που ονομάζεται REIT, είχε κατά νου κάτι απλό: να μπορεί να αγοράσει μερίδιο σε έναν πύργο γραφείων ή ένα εμπορικό κέντρο ακόμη και κάποιος που δεν θα έχει ποτέ εκατομμύρια για ολόκληρο το κτίριο. Από έναν αθόρυβο φορολογικό μηχανισμό, εξελίχθηκε έκτοτε σε έναν κλάδο που διαχειρίζεται ακίνητα αξίας τεσσάρων τρισεκατομμυρίων δολαρίων, ο οποίος διανέμει δεκάδες δισεκατομμύρια σε μερίσματα στους μικροεπενδυτές ετησίως, κι όμως πολλοί από αυτούς έχουν μόνο μια αμυδρή εικόνα του. Τα REITs στο μεταξύ βίωσαν το δικό τους τρενάκι του λούνα παρκ: το 2021 ξεπέρασαν σχεδόν ό,τι μπορούσε κανείς να αγοράσει στο χρηματιστήριο, ένα χρόνο αργότερα έχασαν το ένα τέταρτο της αξίας τους, χωρίς να αλλάξει κάτι ουσιαστικό στη δραστηριότητά τους, και σήμερα επανέρχονται δυναμικά ως ένα από τα απρόσμενα φαβορί ενός περιβάλλοντος όπου οι επενδυτές αναζητούν ξανά σταθερό εισόδημα και υλικά περιουσιακά στοιχεία.

Τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων, γνωστά με το ακρωνύμιο REIT, προσφέρουν στους επενδυτές συμμετοχή σε εμπορικά ακίνητα στην τιμή μίας μετοχής και μερισματική απόδοση που σήμερα κατά μέσο όρο είναι τριπλάσια του S&P 500. Ταυτόχρονα όμως κουβαλούν τη φήμη ενός κλάδου που το 2022 έχασε το ένα τέταρτο της αξίας του και από την έναρξη των αυξήσεων των επιτοκίων έχει μείνει πίσω από την ευρεία αγορά κατά δεκάδες ποσοστιαίες μονάδες. Στην παρούσα ανάλυση θα εξετάσουμε πώς λειτουργούν τα REITs, γιατί εκ του νόμου διανέμουν το μεγαλύτερο μέρος των κερδών, πώς αντιδρούν στα επιτόκια, με ποιες μετρικές πρέπει να αξιολογούνται και ποια λάθη κάνουν συχνότερα οι επενδυτές.

Τι είναι το REIT και γιατί υπάρχει;

Μια δομή γεννημένη από τον νόμο

Το REIT (Real Estate Investment Trust) δεν είναι μια συνηθισμένη ανώνυμη εταιρεία, αλλά μια ειδική νομική και φορολογική δομή που δημιουργήθηκε από το αμερικανικό Κογκρέσο το 1960. Στόχος ήταν να καταστούν οι αποδόσεις από εμπορικά ακίνητα προσβάσιμες και στους μικροεπενδυτές, καθώς μέχρι τότε τα κτίρια γραφείων, τα εμπορικά κέντρα ή τα συγκροτήματα διαμερισμάτων ήταν πρακτικά διαθέσιμα μόνο σε θεσμικούς και πολύ πλούσιους ιδιώτες. Σήμερα, τα αμερικανικά εισηγμένα REITs, σύμφωνα με την κλαδική ένωση Nareit, κατέχουν εμπορικά ακίνητα αξίας περίπου 4 τρισεκατομμυρίων δολαρίων και αποτελούν ξεχωριστό κλάδο του δείκτη S&P 500.

Για να αποκτήσει μια εταιρεία το καθεστώς REIT, πρέπει να πληροί μια σειρά αυστηρών προϋποθέσεων. Τουλάχιστον το 75% των περιουσιακών στοιχείων πρέπει να είναι ακίνητα, μετρητά ή αμερικανικά κρατικά ομόλογα, τουλάχιστον το 75% των ακαθάριστων εσόδων πρέπει να προέρχεται από ενοίκια, τόκους ενυπόθηκων δανείων ή πωλήσεις ακινήτων και η εταιρεία πρέπει να έχει τουλάχιστον 100 μετόχους, ενώ οι πέντε μεγαλύτεροι δεν επιτρέπεται να κατέχουν πάνω από το 50% των μετοχών. Δεν πρόκειται λοιπόν για μια ετικέτα μάρκετινγκ, αλλά για ένα νομικό καθεστώς, η παραβίαση του οποίου συνεπάγεται απώλεια των φορολογικών πλεονεκτημάτων.