Η φυγή των ενοικιαστών προς την ποιότητα παίζει υπέρ αυτού του REIT

Ελάχιστοι κλάδοι έχουν δεχτεί τόση περιφρόνηση τα τελευταία χρόνια όσο τα αμερικανικά γραφεία. Η τηλεργασία, τα μισοάδεια κτίρια, οι πτωτικές τιμές και μια σειρά πτωχεύσεων μετέτρεψαν τα ακίνητα γραφείων σε σύμβολο ενός παρακμάζοντος κλάδου, στον οποίο πολλοί επενδυτές προέβλεπαν αργό θάνατο. Γι' αυτό ακριβώς οι εταιρείες που κατέχουν αυτά τα κτίρια διαπραγματεύονται σε ένα κλάσμα της παλιάς τους αξίας και η πλειονότητα των επενδυτών τις αποφεύγει επιμελώς.

Ενώ η αγορά διέγραφε ολόκληρο τον κλάδο, κάτω από την επιφάνεια συντελείται μια αλλαγή που ονομάζεται «φυγή προς την ποιότητα». Οι ενοικιαστές μπορεί να εγκαταλείπουν τα παλιά, βαρετά κτίρια, αλλά ταυτόχρονα μετακομίζουν στα καλύτερα, πιο σύγχρονα και καλύτερα τοποθετημένα, για τα οποία είναι διατεθειμένοι να πληρώνουν ενοίκια-ρεκόρ. Και εδώ είναι το κλειδί: αν μια εταιρεία κατέχει ακριβώς τα ποιοτικότερα κτίρια στις σωστές πόλεις, μπορεί να βγει από την αναταραχή ως νικήτρια και όχι ως θύμα.

Η εταιρεία για την οποία θα μιλήσουμε πόνταρε τα πάντα σε αυτή τη θέση. Εστιάζει στα premium γραφεία στις αναπτυσσόμενες πόλεις των ΗΠΑ και τα στοιχεία των τελευταίων τριμήνων τη δικαιώνουν μέχρι στιγμής: οι ενοικιαστές συρρέουν, τα ενοίκια αυξάνονται και η πληρότητα σκαρφαλώνει. Ωστόσο, για να εκμεταλλευτεί πλήρως αυτή την ευκαιρία, χρειάστηκε να πάρει μια οδυνηρή απόφαση που απέτρεψε πολλούς επενδυτές και ταυτόχρονα φέρει έναν μεγάλο κίνδυνο, που την καθιστά κερδοσκοπική τοποθέτηση και όχι ήρεμη επένδυση.

Επομένως, το ερώτημα για τον επενδυτή δεν είναι αν τα γραφεία είναι νεκρά. Τα καλύτερα από αυτά προφανώς δεν είναι. Είναι αν αυτή η συγκεκριμένη εταιρεία μπορεί να μετατρέψει την ανάκαμψη της ζήτησης σε δική της σωτηρία πριν την προλάβει αυτό που κρέμεται πάνω από το κεφάλι της. Και αν η σημερινή βαθιά συμπιεσμένη τιμή είναι ευκαιρία ή παγίδα.