Realty Income | Q1 2026: AFFO na akcję wzrasta o 6,6%, inwestycje podnoszą prognozy

Realty Income weszło w 2026 r. bardzo dynamicznie: zysk netto na akcję wzrósł do 0,33 USD, podstawowy AFFO na akcję wzrósł o 6,6% do 1,13 USD, a firma zainwestowała 2,8 mld USD w pierwszym kwartale (2,62 mld USD według udziału proporcjonalnego) przy początkowej stopie zwrotu z gotówki wynoszącej około 7,1%. Portfel radzi sobie dobrze - obłożenie utrzymuje się na poziomie 98,9%, a premiery osiągają zwrot z czynszu Realty Income na poziomie 103,4%, a przychody z wynajmu w tym samym sklepie wzrosły o 0,8%.

Samo to wystarczyłoby na "solidny kwartał dywidendowy", ale ważniejsze jest to, co dzieje się na poziomie struktury kapitałowej i modelu wzrostu. Firma rozwija swoją platformę private equity: współpracuje z Apollo i GIC, zamknęła inwestycję JV o wartości 1 mld USD z Apollo na 492 nieruchomości handlowe, podniosła swój cel inwestycyjny na 2026 r. z 8,0 mld USD do 9,5 mld USD i przesunęła tegoroczne szacunki AFFO na akcję do przedziału 4,41-4,44 USD (wzrost o 3,0%-3,7%). Dla inwestora dywidendowego jest to wyraźny sygnał, że Realty Income chce wykorzystać swoją wielkość, aby jeszcze taniej i lepiej wykorzystać interesujące możliwości najmu netto w Stanach Zjednoczonych i Europie.

Wyniki za 1. kwartał 2026 r.: AFFO, FFO, zyski i dywidendy

W 1. kwartale 2026 r. spółka Realty Income $O zarobiła 1,55 mld USD, w porównaniu z 1,38 mld USD rok wcześniej (wzrost o około 12%). Dochód netto dla akcjonariuszy wyniósł 311,8 mln USD, czyli 0,33 USD na akcję, w porównaniu z 0,28 USD w tym samym okresie w 2025 roku. FFO na akcję wyniosło 1,06 USD, znormalizowane FFO wyniosło 1,07 USD, a AFFO na akcję wyniosło 1,13 USD, przy czym AFFO wzrosło o 6,6% rok do roku (z 1,06 USD). AFFO jest kluczowym wskaźnikiem dla REIT-ów takich jak Realty Income, ponieważ pokazuje zdolność do bezpiecznego pokrywania dywidend i finansowania wzrostu.

Tymczasem dywidenda nadal rośnie w swoim "miesięcznym" tempie: za I kwartał 2026 r. spółka odnotowała 114. z rzędu kwartalny wzrost dywidendy (i 134. od 1994 r.), Z annualizowaną kwotą 3,246 USD na akcję. Miesięczna wypłacona dywidenda wyniosła 0,810 USD na akcję w kwartale, co oznacza wzrost o 1,8% z 0,796 USD w I kwartale 2025 r. I stanowi około 71,7% AFFO na akcję - więc wskaźnik wypłat pozostaje komfortowy, z przestrzenią do dalszego wzrostu.

Portfel i działalność operacyjna

Na koniec marca 2026 r. Realty Income $O był właścicielem lub posiadał udziały w 15 571 nieruchomościach z 1 786 najemcami w 92 sektorach, ze średnim pozostałym okresem najmu wynoszącym około 8,7 roku. Obłożenie portfela wyniosło 98,9%, tyle samo co na koniec 2025 r. i powyżej poziomu 98,5% z I kwartału 2025 r., a tylko 172 nieruchomości były puste lub przeznaczone na sprzedaż.

W ciągu kwartału wygasło 320 umów najmu; 220 lokali zostało ponownie wynajętych pierwotnemu najemcy, 23 nowemu najemcy, a 78 nieruchomości zostało sprzedanych jako pustostany. Nowe roczne czynsze za ponownie wynajęte lokale wyniosły 73,3 mln USD w porównaniu z poprzednimi 70,9 mln USD, co oznacza odzysk czynszów na poziomie 103,4% - Realty Income nie tylko utrzymuje, ale nieznacznie zwiększa czynsze za ponownie wynajęte nieruchomości.

Przychody z wynajmu w tym samym sklepie, obliczone na podstawie 14 738 nieruchomości przy stałej walucie, wzrosły o 0,8% (1,193 mld USD w porównaniu z 1,183 mld USD). Jest to "normalny" wskaźnik dla REIT tego typu; główny wzrost AFFO wynika z różnicy między kosztem kapitału a przychodami z nowych inwestycji, a nie ze wzrostu czynszów w istniejącym portfelu.

• Pełna prezentacja z wynikami.

Inwestycje i wzrost: USA, Europa, partnerstwa

Pierwszy kwartał 2026 r. był pracowity pod względem alokacji kapitału. Realty Income zainwestowało łącznie 2,77 mld USD (2,62 mld USD w ujęciu proporcjonalnym) przy początkowej średniej stopie zwrotu z gotówki na poziomie 7,1% i średnim ważonym okresie najmu wynoszącym około 6,5 roku.

Struktura inwestycji:

• Nabycia nieruchomości o wartości 1,58 mld USD (1,43 mld USD w ujęciu proporcjonalnym) z początkową stopą zwrotu w gotówce na poziomie 6,7% i średnim ważonym okresem najmu wynoszącym 8,3 roku.

• Projekty deweloperskie o wartości 155,8 mln USD (155,2 mln USD proporcjonalnie) z początkową stopą zwrotu w gotówce na poziomie 7,4% i średnim okresem leasingu wynoszącym 12,4 roku.

• Inne inwestycje (pożyczki i finansowanie budowy) o wartości 1,03 mld USD (wszystkie proporcjonalnie) z zyskiem gotówkowym w wysokości 7,8% i średnim okresem najmu wynoszącym 3,5 roku.

Około 64% nowych najemców pod względem dochodu gotówkowego to obiekty handlowe, 34% przemysłowe i 2,5% inne typy, przy czym około 41% nowych najemców kwalifikuje się do klasy inwestycyjnej. W ujęciu geograficznym 1,33 mld USD zainwestowano w Stanach Zjednoczonych (stopa zwrotu 7,3%), a 1,29 mld USD w Europie (7,0%), gdzie Realty Income nadal rozszerza swoją obecność.

Najważniejszą wiadomością jest strategiczna inwestycja Apollo o wartości 1 mld USD - 49% udziałów w nowo utworzonej spółce joint venture z portfelem 492 nieruchomości handlowych. Dodajmy do tego wcześniej ogłoszone partnerstwo z GIC i Core Plus Fund w USA, w ramach którego w ciągu kwartału pozyskano kapitał zewnętrzny i zmniejszono udział własnościowy Realty Income do 38,5% (od stycznia), a następnie 26,8% (od kwietnia 2026 r.). W praktyce oznacza to, że firma zachowuje część gospodarki nieruchomościami, ale w coraz większym stopniu finansuje wzrost za pomocą kapitału inwestorów zewnętrznych.

Kapitał, zadłużenie i płynność

Realty Income utrzymuje bardzo solidną płynność - na dzień 31 marca 2026 r. firma miała około 3,9 mld USD dostępnej płynności w ujęciu proporcjonalnym: 388 mln USD w gotówce, 2,71 mld USD niewykorzystanej zdolności w odnawialnych liniach kredytowych i 1,22 mld USD z otwartej, ale oczekującej terminowej sprzedaży akcji ATM, pomniejszonej o 415 mln USD papierów komercyjnych.

W kwietniu 2026 r. firma wyemitowała niezabezpieczone obligacje uprzywilejowane o wartości 800 mln USD z kuponem w wysokości 4,75% z terminem zapadalności w 2033 r.; wykorzystując swap walutowy o wartości 500 mln USD, dokonała konwersji części wpływów na euro, osiągając efektywną rentowność w euro na poziomie około 4,07% i kupon w wysokości 3,81%. W ujęciu łącznym przekłada się to na około 4,16% kupon i 4,44% efektywny YTM, co przy 7,1% rentowności gotówkowej nowych inwestycji jest nadal przyzwoitym spreadem.

W marcu 2026 r. Realty Income zabezpieczył również niezabezpieczoną pożyczkę terminową w wysokości 693,9 mln USD z terminem zapadalności w 2036 r. ze stałą stopą procentową w wysokości 4,91% i ponownie przetoczył część na euro za pomocą swapu, więc łączna stopa procentowa pożyczki wynosi około 4,34%.

Komentarz CEO

Sumit Roy określa wyniki jako potwierdzenie "siły i odporności globalnej platformy inwestycyjnej i operacyjnej Realty Income". Kładzie mniejszy nacisk na same dane kwartalne, a większy na strategię: celem jest dywersyfikacja źródeł stałego kapitału z dala od publicznych rynków akcji poprzez struktury prywatne - fundusze, joint-ventures i platformy, takie jak Managed Insurance i Retirement Annuity.

Według Roya, to właśnie partnerstwo z Apollo i GIC, wraz z 1,7 miliarda dolarów "kamienia węgielnego" kapitału dla amerykańskiego funduszu Core Plus, stanowi fundamentalną zmianę w sposobie finansowania wzrostu przez Realty Income. Pozwala to firmie na skalowanie działalności inwestycyjnej przy wsparciu "głębokich i stabilnych kieszeni kapitałowych", zwiększając zwroty dla obecnych akcjonariuszy i poszerzając zakres możliwości najmu netto, z których może skorzystać - zarówno w USA, jak i w Europie i innych regionach.

Perspektywy na 2026 r. i dlaczego akcje mogą być pod presją pomimo przyzwoitych wyników

Realty Income podniosło prognozę wolumenu inwestycji na 2026 r. do 9,5 mld USD (z 8 mld USD), a także podniosło zakres AFFO na akcję do 4,41-4,44 USD (z 4,38-4,42 USD), co oznacza wzrost AFFO na akcję o około 3,0%-3,7% w tym roku. Oczekuje się, że wzrost czynszów w tym samym sklepie wyniesie 1,0-1,3%, obłożenie utrzyma się na poziomie około 98,5%, gotówkowe koszty ogólnego zarządu wyniosą 20-23 punktów bazowych wartości aktywów brutto, a koszty nieruchomości około 1,5% przychodów.

Z perspektywy akcji jest to typowy obraz "stałego, ale nie gwałtownego" wzrostu dywidendy: AFFO rośnie w niskich jednostkach, dywidenda wynosi około 3-4% rocznie, bezpieczeństwo jest wysokie, ale nie należy oczekiwać gwałtownego wzrostu. Tak więc w środowisku wyższych stóp procentowych, w którym rynek czasami spycha REIT-y w dół w celu porównania z obligacjami, nawet bardzo solidny raport może prowadzić do chłodnej lub mieszanej reakcji cenowej - zwłaszcza jeśli niektórzy inwestorzy liczyli na wyższe tempo wzrostu AFFO na akcję.